林慕白知道，从1933年到1941年太平洋战爭爆发前，香港经歷了最后一波殖民繁荣。
中环的地產价格会翻两倍不止。
而战后……那更是天文数字的涨幅。
“再看看其他两处。”他说。
第二站是湾仔轩尼诗道150號。
这是一栋五层高的公寓楼，红砖外墙，铸铁阳台，典型的爱德华时期建筑。
楼龄確实有些老了，但维护得不错。每层有四套公寓，面积都在900平方英尺左右。
“这里的租客都是什么人？”林慕白问。
“主要是洋行职员，还有几个是律师和医生。”李老板说，“租金每月80到120港幣，很稳定。年租金收入三万五，扣除管理费和维修费，净回报超过6%。”
林慕兰一边记录一边问：“建筑结构安全吗？有没有白蚁或者漏水问题？”
这个问题很专业，李老板不禁多看了她一眼：“林小姐心细。我们请工程师检查过，主体结构没问题，但確实有些水管老化了。如果买下来，可能需要花一两万港幣整体维修。”
林慕白在楼里走了一圈。
公寓的布局很实用，採光也好。这个地段现在不算顶级，但未来湾仔会成为繁华的商业区，这里的价值会被重估。
更重要的是这栋楼有二十套公寓，可以安置二十个家庭。
这在乱世，可能意味著二十条退路。
“去铜锣湾看看。”他说。
铜锣湾怡和街22號，是一栋两层高的仓库，红砖建筑，占地面积很大。
旁边就是避风塘码头，能看见渔船和货船进进出出。
“这栋楼最大的优势是地段和改造潜力。”李老板指著建筑说，“现在做仓库太浪费了。如果能拆掉重建，盖一栋六层的商厦，价值至少翻三倍。”
林慕白绕著建筑走了一圈。
確实，这里的位置很好，靠近码头，交通便利，周边已经开始有商铺和酒楼。如果重建为商厦，一楼可以做商铺，楼上做写字间或酒店，回报率会很高。
但重建需要改变土地性质，这需要政府审批。
“產权清晰吗？”他问。
“清晰，业主是一家英资贸易公司，现在破產清盘中。”李老板压低声音，“急著出手，价格可以再谈。我估计35万能拿下来。”
三处看下来，已经中午十一点多了。
回程的车上，林慕兰认真整理著笔记，“阿弟，这三处各有优势。中环的楼最稳，湾仔的回报最高，铜锣湾的潜力最大。你觉得该选哪个？”
林慕白没有直接回答，反问她，“二姐觉得呢？”
林慕兰想了想，“如果是我，可能会选中环。虽然回报率不是最高，但最安全，租客是滙丰银行，肯定不会拖欠租金。”
“很稳妥的选择。”林慕白点头，“但做投资，不能一味求稳。有时候，投资潜力比现状更重要。”
他停顿一下，接著说：“我打算三处都买。”
“都买？”林慕兰吃了一惊，“那要一百多万港幣！我们哪有那么多现金？”
“这些房產可以作为抵押物向滙丰或者渣打银行贷款，至少能贷七成，我们只需要付差额部分。”林慕白平静地说，“铜锣湾的仓库申请重建，建成后出售或出租。至於中环的商务楼和湾仔的公寓楼，可以作为家族基金的核心资產。”
林慕兰听得目瞪口呆，这样一来，他们只需要付三十多万就能买下一百多万的房產了。
她没想到，这个弟弟，连买房子都要用槓桿。
“可是……这样风险会不会太大？”林慕兰有些担心地问。
“风险永远存在。”林慕白看向窗外，“但最大的风险，是什么都不做。现在香港的地產已经跌到了谷底，甚至全世界的地產都在谷底。这是百年一遇的机会，错过了，就不会再有。”
车子驶上半山道，远处的维多利亚湾波光粼粼。
林慕兰看著弟弟的侧脸，忽然觉得，这个从小需要她保护的弟弟，已经成长为她只能仰望的对象。
“阿弟，”她轻声说，“我跟著你学，能学到很多东西。”
林慕白转过头，笑了，“二姐，你学得很快。以后这些实业投资，可以交给你来管。”
“我可以吗？”
“当然可以。”林慕白认真地说，“你细心，有耐心，又肯学。金融投资交给陈建业和苏文彬，实业投资你来负责，正好互补。”
林慕兰的眼睛亮了。
这是她从未想过的未来，不是许家的少奶奶，不是林家的二小姐，而是能独当一面的实业投资人。
“我会努力的。”她握紧拳头，声音虽轻，但坚定。
下午二点，半山罗便臣道。
车子沿著蜿蜒的山道行驶，两旁的树木越来越茂密，喧囂的市声渐渐远去。
这里是香港的富人区，一栋栋花园洋房隱藏在绿荫中，偶尔能看到穿著制服的佣人在庭院里修剪花草。
“林少爷，林小姐，到了。”李老板先下车，打开铁门。
这是一栋典型的英式乡村別墅，红砖外墙，坡屋顶，烟囱耸立。庭院很大，种满了玫瑰花和杜鹃，一条鹅卵石小径通向主楼。
“这栋房子原来的主人是高等法院的包法官，住了二十年。”李老板介绍道，“去年退休回英国了，家具都留了下来，都是上好的红木。”
林慕白走进庭院，仔细观察。
庭院四周有近两米高的围墙，上面还插著碎玻璃，这是防盗措施。
主楼有三层，每层都有宽敞的阳台。后院有个小花园，还有个车库，可以停两辆车。
“进去看看。”他说。
一楼是客厅、餐厅、书房，还有佣人房和厨房。
家具都是老式英伦风格，皮质沙发，橡木书柜，壁炉上还掛著鹿头標本。
林慕兰一边看一边记录：“客厅面积约800平方英尺，採光很好。书房有独立卫生间，这个设计不错。厨房设备老旧，可能需要更新。”
林慕白更关注的是房屋结构是否安全。
他检查了门窗，都是实木的，很厚重。查看了楼梯，宽大结实。还特意去看了地下室，那里有储藏间和酒窖。
“水电情况怎么样？”他问。
“水电都通，但线路有些老了。”李老板实话实说，“如果买下来，建议重新布线，毕竟安全第一。”
二楼和三楼是臥室，共有六间，每间都带独立卫生间。主臥特別大，有步入式衣帽间，还有个小阳台，可以俯瞰整个庭院。
林慕白走到阳台上，视野开阔。
从这里能看到半山下的城市，但又有足够的隱私。围墙外是茂密的树林，形成一个天然的屏障。
“周围安全性如何？”他问出关键问题。
“这一片治安很好，有专门的巡警。”李老板说，“而且邻居都是体面人，有退休官员，有洋行大班，还有几个医生律师。大家互相认识，陌生人进来很快就会被发现。”
林慕白点点头。
这正是他想要的，既隱蔽又安全，邻居有社会地位又不过问閒事。
“价格还能谈吗？”他问。
李老板搓搓手：“业主开价35万，但急著出手。我估计……32万应该能拿下来。”
“包括所有家具？”
“包括，包法官说了，家具不带走了，谁买房子就送给谁。”
林慕白在心里快速计算。
32万港幣，约合3.4万英镑。首付三成是9.6万港幣，剩余七成22.4万可以向银行贷款。如果贷款期限二十年，年息6%，每月还款约1600港幣。
这个压力不大，林家完全能承受。
中环的地產价格会翻两倍不止。
而战后……那更是天文数字的涨幅。
“再看看其他两处。”他说。
第二站是湾仔轩尼诗道150號。
这是一栋五层高的公寓楼，红砖外墙，铸铁阳台，典型的爱德华时期建筑。
楼龄確实有些老了，但维护得不错。每层有四套公寓，面积都在900平方英尺左右。
“这里的租客都是什么人？”林慕白问。
“主要是洋行职员，还有几个是律师和医生。”李老板说，“租金每月80到120港幣，很稳定。年租金收入三万五，扣除管理费和维修费，净回报超过6%。”
林慕兰一边记录一边问：“建筑结构安全吗？有没有白蚁或者漏水问题？”
这个问题很专业，李老板不禁多看了她一眼：“林小姐心细。我们请工程师检查过，主体结构没问题，但確实有些水管老化了。如果买下来，可能需要花一两万港幣整体维修。”
林慕白在楼里走了一圈。
公寓的布局很实用，採光也好。这个地段现在不算顶级，但未来湾仔会成为繁华的商业区，这里的价值会被重估。
更重要的是这栋楼有二十套公寓，可以安置二十个家庭。
这在乱世，可能意味著二十条退路。
“去铜锣湾看看。”他说。
铜锣湾怡和街22號，是一栋两层高的仓库，红砖建筑，占地面积很大。
旁边就是避风塘码头，能看见渔船和货船进进出出。
“这栋楼最大的优势是地段和改造潜力。”李老板指著建筑说，“现在做仓库太浪费了。如果能拆掉重建，盖一栋六层的商厦，价值至少翻三倍。”
林慕白绕著建筑走了一圈。
確实，这里的位置很好，靠近码头，交通便利，周边已经开始有商铺和酒楼。如果重建为商厦，一楼可以做商铺，楼上做写字间或酒店，回报率会很高。
但重建需要改变土地性质，这需要政府审批。
“產权清晰吗？”他问。
“清晰，业主是一家英资贸易公司，现在破產清盘中。”李老板压低声音，“急著出手，价格可以再谈。我估计35万能拿下来。”
三处看下来，已经中午十一点多了。
回程的车上，林慕兰认真整理著笔记，“阿弟，这三处各有优势。中环的楼最稳，湾仔的回报最高，铜锣湾的潜力最大。你觉得该选哪个？”
林慕白没有直接回答，反问她，“二姐觉得呢？”
林慕兰想了想，“如果是我，可能会选中环。虽然回报率不是最高，但最安全，租客是滙丰银行，肯定不会拖欠租金。”
“很稳妥的选择。”林慕白点头，“但做投资，不能一味求稳。有时候，投资潜力比现状更重要。”
他停顿一下，接著说：“我打算三处都买。”
“都买？”林慕兰吃了一惊，“那要一百多万港幣！我们哪有那么多现金？”
“这些房產可以作为抵押物向滙丰或者渣打银行贷款，至少能贷七成，我们只需要付差额部分。”林慕白平静地说，“铜锣湾的仓库申请重建，建成后出售或出租。至於中环的商务楼和湾仔的公寓楼，可以作为家族基金的核心资產。”
林慕兰听得目瞪口呆，这样一来，他们只需要付三十多万就能买下一百多万的房產了。
她没想到，这个弟弟，连买房子都要用槓桿。
“可是……这样风险会不会太大？”林慕兰有些担心地问。
“风险永远存在。”林慕白看向窗外，“但最大的风险，是什么都不做。现在香港的地產已经跌到了谷底，甚至全世界的地產都在谷底。这是百年一遇的机会，错过了，就不会再有。”
车子驶上半山道，远处的维多利亚湾波光粼粼。
林慕兰看著弟弟的侧脸，忽然觉得，这个从小需要她保护的弟弟，已经成长为她只能仰望的对象。
“阿弟，”她轻声说，“我跟著你学，能学到很多东西。”
林慕白转过头，笑了，“二姐，你学得很快。以后这些实业投资，可以交给你来管。”
“我可以吗？”
“当然可以。”林慕白认真地说，“你细心，有耐心，又肯学。金融投资交给陈建业和苏文彬，实业投资你来负责，正好互补。”
林慕兰的眼睛亮了。
这是她从未想过的未来，不是许家的少奶奶，不是林家的二小姐，而是能独当一面的实业投资人。
“我会努力的。”她握紧拳头，声音虽轻，但坚定。
下午二点，半山罗便臣道。
车子沿著蜿蜒的山道行驶，两旁的树木越来越茂密，喧囂的市声渐渐远去。
这里是香港的富人区，一栋栋花园洋房隱藏在绿荫中，偶尔能看到穿著制服的佣人在庭院里修剪花草。
“林少爷，林小姐，到了。”李老板先下车，打开铁门。
这是一栋典型的英式乡村別墅，红砖外墙，坡屋顶，烟囱耸立。庭院很大，种满了玫瑰花和杜鹃，一条鹅卵石小径通向主楼。
“这栋房子原来的主人是高等法院的包法官，住了二十年。”李老板介绍道，“去年退休回英国了，家具都留了下来，都是上好的红木。”
林慕白走进庭院，仔细观察。
庭院四周有近两米高的围墙，上面还插著碎玻璃，这是防盗措施。
主楼有三层，每层都有宽敞的阳台。后院有个小花园，还有个车库，可以停两辆车。
“进去看看。”他说。
一楼是客厅、餐厅、书房，还有佣人房和厨房。
家具都是老式英伦风格，皮质沙发，橡木书柜，壁炉上还掛著鹿头標本。
林慕兰一边看一边记录：“客厅面积约800平方英尺，採光很好。书房有独立卫生间，这个设计不错。厨房设备老旧，可能需要更新。”
林慕白更关注的是房屋结构是否安全。
他检查了门窗，都是实木的，很厚重。查看了楼梯，宽大结实。还特意去看了地下室，那里有储藏间和酒窖。
“水电情况怎么样？”他问。
“水电都通，但线路有些老了。”李老板实话实说，“如果买下来，建议重新布线，毕竟安全第一。”
二楼和三楼是臥室，共有六间，每间都带独立卫生间。主臥特別大，有步入式衣帽间，还有个小阳台，可以俯瞰整个庭院。
林慕白走到阳台上，视野开阔。
从这里能看到半山下的城市，但又有足够的隱私。围墙外是茂密的树林，形成一个天然的屏障。
“周围安全性如何？”他问出关键问题。
“这一片治安很好，有专门的巡警。”李老板说，“而且邻居都是体面人，有退休官员，有洋行大班，还有几个医生律师。大家互相认识，陌生人进来很快就会被发现。”
林慕白点点头。
这正是他想要的，既隱蔽又安全，邻居有社会地位又不过问閒事。
“价格还能谈吗？”他问。
李老板搓搓手：“业主开价35万，但急著出手。我估计……32万应该能拿下来。”
“包括所有家具？”
“包括，包法官说了，家具不带走了，谁买房子就送给谁。”
林慕白在心里快速计算。
32万港幣，约合3.4万英镑。首付三成是9.6万港幣，剩余七成22.4万可以向银行贷款。如果贷款期限二十年，年息6%，每月还款约1600港幣。
这个压力不大，林家完全能承受。